巴曙松：中国的房产电商未来将何去何从？

近期，房地产电商的讨论不断升温，互联网对房地产这个传统行业的影响逐步驶入实质性阶段，那么到底什么是房产电商？对于房地产企业、新房代理和二手房中介公司等不同行业参与者而言，房地产电商的意义和机会点是什么？

如何界定房产电商？

中国的房地产电商可以区分为三个层次：媒体电商、渠道电商和交易电商。

第一，媒体电商是过去几年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦点等。其核心属性是媒体，货币化模式是广告，本质是开发商和二手房中介公司的广告平台。

第二，渠道电商是近两年特别是今年迅速发展的一种新型电商，主要的代表是房多多、好屋中国、吉屋科技等，其本质是渠道的整合。它们存在和发展的逻辑是传统的新房代理渠道、二手房经纪公司渠道极其分散，在房地产市场低迷的情况下，单一代理或中介公司都无法高效地完成买卖双方的匹配，特别是在新房领域，只有把分散的渠道整合起来才能为开发商快速拓客，同时整合之后的集中渠道才有能力向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。

第三，交易电商代表未来的模型，无论是新房还是二手房，房地产电商的终极目标必须是最大限度地接近交易。事实上，只有以交易为中心的电商才能真正意义上称之为电商。相比之下，无论是媒体还是渠道整合，距离最终的交易都有一段路程，虽然都有效率的提升，但是它们都没有真正意义上颠覆或取代传统，而是使传统更有效。然而，交易电商的未来一定是局部或彻底颠覆代理公司或中介公司。

房产电商的背后逻辑是什么？

房产电商之所以在最近几个月成为市场广泛关注的焦点，主要的市场逻辑在于：第一是互联网的逻辑，目前中国正在经历有史以来最大的一次人口大迁移，这是从线下向线上的转移，这个大浪潮会重塑不同领域的商业逻辑。更为突出的是，中国手机用户已达5.27亿，超过PC用户5.11亿，中国是一个典型的手机用户超越PC用户的国家，移动互联网发展速度远远超过美国。这里的直接影响就是人们买方、卖方交易决策的第一步都是从互联网(特别是从手机端)开始的，传统的纸媒、售楼处、中介门店在信息获取和信息处理方面的作用已经被大大弱化。

第二是市场的逻辑，一方面中国的房地产市场正逐步从卖方市场向买方市场过渡。通过互联网实现最大限度的房源曝光，吸引潜在买家显得比以往任何时候都重要，人们在售楼处深夜排成长龙买房的阶段已经一去不返，开发商需要寻找更有效的渠道、更大用户平台寻找买家。另一方面，中国的房地产市场正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡。一线城市如北京、上海和深圳都已经是二手房主导的市场，二线城市的旧城区或核心区同样如此，二手房交易信息更加不透明、交易流程更加复杂，这些都是互联网可以发挥作用的地方。从这个角度看，未来的房地产电商平台一定是二手房交易撮合平台，所以我们会看到新房电商将会加大在二手房市场的布局。

作为非标准化产品，房产电商有何不同？

通常来看，房地产的本地化和非标准化属性决定了房产电商和其它电商存在很大的不同。互联网在履行房地产交易时，也存在一定局限及瓶颈，那么到底互联网能在多大程度上改造这个传统？

关于这一点，我们可以从正反两个角度来看：第一，房屋交易具有频率低、交易额大以及本地化、非标准化、高度复杂和信息密集等特征，这使得它明显不同于一般的商品交易。例如，无论是信息平台多么完备，人们都不太可能直接在线上下单付钱，最多会形成交易的意向，交易撮合、看房、签约等环节都无法减少直至杜绝销售人员或经纪人的参与。从这个角度看，互联网对房地产交易的改变一定是缓慢的，房地产电商平台一定是重资产的。第二，相反地看，正是基于这种特征，未来的房地产交易撮合平台的价值更大，而且一旦形成垄断，便难以被撼动，护城河足够深。可以预计，未来3～5年一定会出现一个或几个大型的区域性房地产交易平台，它不仅提供信息、撮合交易，而且还会提供以交易为中心的金融服务等。

传统的中介公司如何向互联网公司转型？

这是一个普遍的问题，但是对此问题要做一个区分：传统中介公司之间的区别是十分明显的。从规模上看，有大型经纪公司，如链家在北京市场的门店就超过1000家，所布局的一些二线城市，门店数量几乎都在100家以上，市占率都是第一或第二。相反，有的本地中小型经纪公司，门店只有几十家，还包括很多的夫妻老婆店。从模式上看，既有大型的直营连锁公司，还有特许加盟公司。对于不同规模、不同模式的经纪公司而言，如何向互联网转型本质是一个差别非常大的问题。

第一，对于大规模的以直营连锁为主的公司，链家是最典型的代表。以北京为例，链家已经拥有50%的市场份额、80%以上的房源份额，在这种情况下，链家向互联网的转型便具有相当稳固的线下基础。目前链家网在北京市场所能提供的流量或客源占比已经远远超出搜房，可以预计，链家网在北京的影响力还将逐步加大。对于链家而言，所谓转型，真正的问题是链家网要不要开放？线下要不要从直营变成加盟，从重资产变成轻资产。

第二，对于中小型经纪公司，几乎不可能也没有能力转型。因为市场规模不够大、房源不够多、门店覆盖度不够广，品牌影响也只限于部分社区，向互联网转型没有意义。线上没有网络效应，线下就没有规模效应。它们的未来非常有压力，而且可能是压力最大的。

第三，传统大型加盟公司转型是最复杂的，对于它们而言，既需求加强线上，也需要加强对经纪人的强管控，还需要加大ERP系统的投入。这个系统是一切经纪公司的内容，它不单纯是一个工具、一个功能，一个简单的房源、客源或客户关系管理系统，本质是一个生态圈。生态圈的建立不仅需要有技术支撑和流程优势，更需要有强有力的执行，而执行靠什么？靠的是人事权、严格的奖惩机制等，这些都是现有加盟公司所不具备的，它们甚至连经纪人的培训系统都不完善，如何转型，确实挑战很大。